未来房价可能会降？孙宏斌到底啥意思|地产·杆
撰文|张银银
杆友南巴黎推荐朴树的“Hey, 我在 ”：感性的人，唱出的歌都是有温度的！（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
个税新政终于尘埃落定。从启动到落地，半年左右的时间，十一以后就开始执行，效率很高。
遗憾的是，前不久杠杆游戏的最后一呼没有被采纳，5000元的起征点并没有太多惊喜。
个税之外，融创老总孙宏斌在今天（8月31日）融创业绩发布会上的一番言论也颇有意味。
他表示，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已改变市场购买预期。
此外，他和公司行政总裁汪孟德都认为，核心城市房价已到高点，未来房价可能会下降。
1
孙宏斌已经不是第一次看空楼市
杠杆游戏依稀记得，这已经不是孙总头一回朝楼市泼冷水。
就在去年3月，同样是业绩发布会上，孙先生说得更直接：货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。
所以他表示对市场非常非常悲观，也不大相信会放涨，因为房价已处在高位上了。
过程如何不重要，口号也不重要，反正到最后房价涨了，还不少。
同样是在去年，11月，针对房地产“白银时代”这一观点，孙老板怒怼，“这不扯嘛”。
没错，如孙老板所言，“当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，2017年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛”。
彼时的房地产市场对孙宏斌的融创来说，确实是块钻石。这话放到现在其实也应景。
最近房企半年报的发布已经接近尾声，虽然数据显示8成房企上半年利润上涨，但涨幅的分化非常明显，融创算是A股及港股上市房企中，成绩较为优异的那位。
不过在今天的业绩发布会上，孙老板显得沉稳了很多，开始强调安全第一。
2
房企究竟有多不安全？
的确，这个行业风险很大。排名前列的房企哪一个不是杠杆加到惊人，动辄百分之七八十的资产负债率太正常不过。钻石级的融创也不例外。
我国的房地产市场有一个特点，就是开发商的数量很多。在很多发达国家，其实房地产开发商的数量只有几十家或者上百家，而我们可能有成千上万家房地产开发商。
这两年调控凶猛，尤其是京沪等城市，就差把楼市全部冻结了。二线城市一轮热度过后，可以预期后续的调控会越来越严，对于房企来说，调得越狠日子就越难过。尤其是小体量的 开发商，命运堪忧。
甚至有些小微开发商仅仅专注于一座城市，而如今，随着调控层层深入，三四线城市的房地产市场未来可能会显著收缩，加上巨头开发商不断扩张，三四线城市的本地开发商生存难度更大。
越来越多的数据表明，我国房地产也正在进入寡头时代。
2017年，百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点，也是近年来最快的增速。
近些年来，没有哪一年百强房企的销售额占比增速，可以和2017年比。
此外，综合实力TOP10企业，2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。
2018年，调控情况比去年有过之而无不及，马太效应极有可能愈演愈烈。
当然，这并不意味着巨头房企们的日子就更好过。正如孙老板说的，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，政策调控已改变市场购买预期。
虽然杠杆游戏并不完全同意，但“坚决遏制房价上涨”的严令相信没有人会视若无睹。
不安全的另一面表现在，房企融资压力越来越大的事实。
如央行二季度货币政策执行报告披露，上半年，委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比多减。委托贷款减少8008 亿元，比上年同期多减1.4 万亿元；信托贷款减少1863 亿元，比上年同期多减1.5 万亿元。
融资压力大叠加还债高峰来临，将进一步增加房企的债务压力，借新还旧有时候可能不好使。
这个时候，拼的就是现金流和土地储备。
3
房价究竟会不会降
目前来看，孙老板这两样都不是很缺，融创暂时也还安全。
此外，孙老板的另一句话更加拨人心弦，他认为核心城市房价已到高点，未来房价可能会下降。
这句话杠杆游戏也就听听，各位杆友也尽量别放在心上，毕竟一切撇开具体区域谈房价上涨或下降的都是耍流氓。
如何判断自己所在城市房价跌不跌？杠杆游戏曾总结过四大指标：
1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量；
2.销售明显下滑，比如超过20%、30%，甚至更高；
3.房地产销售金额比房地产投资还低；
4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高，比如接近或超过60%。
在调控和货币政策不变的前提下，如果这几个指标有一两个中了，房价降不降不好说，但如果都中了，不跌可能不行。
从过去的经验看，一二线城市的房价还好，大部分二线以下城市房价，每轮调控都面临深度调整。一些过去涨太猛的，产业基础又不够好、人口流入情况又不太行的城市，需要警惕。
无论是房企还是房价，种种迹象都表明，野蛮增长的时代已经一去不复返。杠杆游戏此前也这么觉得过，结果……
到现在为止，大部分地产商包括融创在内所致力的方向就是抓稳杠杆，不要让资金链太紧张，能够确保hold得住各种情况。
现在大开发商集中度越来越高，动辄数千亿、数百亿债务，出了事怎么得了？所以坚决遏制房价上涨，同时也不允许跌太多。对谁都是。
情况前所未有的复杂。杆友们周末愉快！
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